Ипотека в Казахстане пока не подешевеет

Снижение предельной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным жилищным займам с 25% до 20% вновь отложено — теперь до 1 июля 2026 года. Об этом сообщает Агентство РК по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) совместно с Национальным банком (НБРК). 

Причины отсрочки

Согласно официальному сообщению АРРФР, решение о приостановлении снижения ставки продиктовано необходимостью сохранить баланс между интересами заемщиков и кредиторов. В частности, уровень базовой ставки НБРК на сегодня составляет 18%, что отражает необходимость сдерживания инфляции и поддержания умеренно жестких денежно-кредитных условий.

Снижение ГЭСВ до 20% в условиях высокой стоимости денег может привести к сокращению рыночных ипотечных программ, что негативно скажется на доступности кредитов и устойчивости банковского сектора.

Напомним, что после резкого повышения базовой ставки Нацбанком с 16,5% до 18% годовых несколько крупных банков приостановили прием заявок и выдачу ипотеки, особенно на вторичном рынке жилья. 

Новая методика расчета ГЭСВ

АРРФ и НБРК разрабатывают новую риск-ориентированную методику расчета ГЭСВ, которая будет учитывать ключевой параметр — коэффициент покрытия залоговым обеспечением (Loan-to-Value, LTV). Этот показатель отражает отношение суммы ипотечного займа к рыночной стоимости жилья.

В настоящее время единая норма ГЭСВ не учитывает различия в кредитном риске между заемщиками с разным уровнем собственного участия. Международная практика предполагает дифференцированные ставки в зависимости от LTV: при высоком LTV риск дефолта выше, при низком — ниже. Внедрение такой методики позволит снизить долговую нагрузку населения и предотвратить накопление избыточных рисков в банковской системе.

Кроме того, ведется работа по расширению возможностей банков второго уровня для внедрения новых ипотечных продуктов, адаптированных к экономическим реалиям и потребностям населения. В частности, в проекте закона о регулировании финансового рынка, рассматриваемом в мажилисе, предусмотрено предоставление банкам права привлекать средства вкладчиков по модели жилищных строительных сбережений и выдавать жилищные займы, как это пока делает только Отбасы банк.

Рынок ипотеки в 2025 году

По данным аналитического центра ПКБ, в первой половине 2025 года ипотечный рынок Казахстана активизировался. За первое полугодие банки выдали ипотек на сумму около 1,2 трлн тенге, что на 35% больше по сравнению с тем же периодом 2024 года 

Однако средняя ставка по ипотеке остается на уровне около 24-25%, что существенно выше, чем в соседних странах региона. Высокая стоимость заемных средств ограничивает доступность ипотеки и сдерживает темпы жилищного строительства.