Почему цены на жилье в Казахстане бьют рекорды?

Рынок недвижимости Казахстана завершает 2025 год нетипично сильным ростом цен, особенно в крупнейших мегаполисах – Алматы и Астане.

По данным Бюро национальной статистики, в текущем году стоимость жилья на первичном рынке в Алматы выросла примерно на 19,9%, в Астане – на 17,4%. На вторичном рынке жилье подорожало в Алматы примерно на 23-24%, в Астане – на 12-13%.

Средняя цена продажи нового жилья в Алматы в ноябре - декабре достигла 690 668 тенге за квадратный метр, в Астане – 671 200 тенге. На вторичном рынке цены в Алматы в среднем составили 731 498 тенге, в Астане – 711 010 тенге за квадратный метр. При этом арендная плата также выросла, составив 5777 тенге за "квадрат" в Алматы и 5499 тенге – в Астане.

Такая динамика стала благодатной почвой для самых разных, порой полярных теорий. В целом эксперты выделяют пять ключевых факторов, объясняющих резкий рост цен в 2025 году.

1. Теория "льготного допинга"

Льготные программы Отбасы банка создают избыточный спрос, что ведет к росту цен и снижению доступности жилья, считают в аналитическом центре Ассоциации финансистов Казахстана (АФК).

"По итогам 9 месяцев 2025 г. зафиксирован рост ипотечного рынка: число заявок увеличилось на 10%, объем новых кредитов – на 25%. При этом структура рынка смещается в сторону льготных программ, доля которых достигла 67%, тогда как коммерческая ипотека сократилась до 33%" – в свою очередь отмечают в Центре исследований прикладной экономики (AERC). 

В результате "распределение заемщиков по сумме кредита сместилось в сторону верхнего диапазона (>=20,0 млн) по причине удорожания жилья (первичного – на 9,6%, вторичного – на 7,3%), концентрации основного спроса в городах республиканского значения с высокой стоимостью недвижимости и повышения доли клиентов с более высокими доходами, способных претендовать на крупные суммы в рамках рыночных программ", добавляют в АФК.

2. Теория "Пенсионного перегрева"

Рекордный рост изъятий из ЕНПФ (на 81% за год) работает как катализатор инфляции, поддерживая активность сделок даже при дорогой рыночной ипотеке. Такого мнения придерживаются аналитики Halyk Finance.

В AERC согласны с коллегами: "Основной вклад в рост цен обеспечили Отбасы банк, увеличивший выдачу на 37% (с 844 млрд до 1,2 трлн тенге), а также рекордное расширение использования средств ЕНПФ на улучшение жилищных условий до 449,7 млрд тенге (+81%)".

3. Теория Закручивания гаек застройщикам

В Halyk Finance также считают, что одним из факторов роста цен стало ужесточение требований Строительного кодекса, особенно в части долевого строительства.

 "Одним из основных драйверов ускорения стало обновление нормативного регулирования рынка, связанное с ужесточением правил долевого строительства: теперь сделки допускаются только по договорам долевого участия, реклама объектов возможна исключительно при наличии гарантии или разрешения, а деятельность застройщиков контролируется акиматами и инжиниринговыми компаниями", – отмечают аналитики компании.

Первый пакет поправок в Строительный кодекс вступил в силу 12 июля, второй – 30 августа 2025 года. Третий планируется к запуску с 2026 года. 

4. Теория Налоговых ожиданий

Предстоящее введение с 2026 года НДС в размере 16% на реализацию жилья увеличит его себестоимость, что автоматически поднимет цены на жилье на 14%, утверждает президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Милюков.

Это стимулирует покупателей совершить сделки до конца 2025 года, что и вызвало "предновогоднее ралли".

5. Теория Боязни землетрясений  

После землетрясения в Алматы в январе 2024 года спрос сместился в сторону частных домов и малоэтажных ЖК, что привело к росту цен на частные дома на 3,8% и появлению ценового разрыва в многоэтажках.

По мнению советника президента саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана Нины Лукьяненко, за последние 3-5 лет отношение покупателей к сейсмической безопасности жилья заметно изменилось. Если раньше этот аспект воспринимался как второстепенный, то сегодня он рассматривается как один из параметров качества объекта недвижимости, что также влияет на цену. 

Кроме того, генеральный план Алматы до 2040 года, который ограничил высотность строящихся зданий в 10-балльных зонах сейсмической активности шестью этажами, также влияет на стоимость жилья в малоэтажных новостройках.

2026 год: от роста к стагнации?

Аналитики Halyk Finance, АФК и AERC прогнозируют, что 2026 год станет периодом "охлаждения" рынка, но не обвала цен.

Снижение государственных трансфертов из Национального фонда почти в два раза приведет к замедлению роста ВВП до 4,5%, что снизит покупательскую способность населения.

Введение 16% НДС на новое жилье повысит его себестоимость, но из-за снижения спроса застройщики будут вынуждены снижать маржу или предлагать скидки.

Высокие ставки коммерческой ипотеки (18-22%) ограничивают доступность жилья, делая рынок зависимым от льготных программ с ограниченными лимитами.

В результате ожидается:

• новостройки – рост цен на 5-8% при низком объеме продаж;
• вторичное жилье – стагнация или снижение цен, возможна коррекция;
• аренда – умеренный рост на 8-10% из-за увеличения спроса.

Начало 2026 года станет временем "рынка покупателя" во вторичном сегменте и периодом осторожного ожидания на первичном рынке.