Как изменится ипотека в Казахстане в 2026 году?
Система ЖСБ должна была измениться с января 2026 года, но пока не ясно, будут ли банки в ней участвовать
Схема ипотеки должна была измениться в Казахстане с января 2026 года, но пока не ясно, будут ли банки второго уровня участвовать в новой модели жилстройсбережений (ЖСБ). National Business Kazakhstan рассказывает, какие изменения ждут ЖСБ и что это значит для казахстанцев.
Ипотечная монополия
Глава государственного Отбасы банка Ляззат Ибрагимова не исключает выплату 40–50% размера госпремии по жилищным сберегательным вкладам из его прибыли. Вопрос пока не решен, требует проработки и законодательных изменений. Однако сам факт публичного признания, что механизм выплаты госпремии нуждается в коррекции, говорит о сломе нынешней модели ЖСБ под опекой правительства.
Особенность системы ЖСБ – в предварительном накоплении денег на сберегательных счетах банка с целью получения жилищных займов по низким процентным ставкам. Когда на такой вклад начисляет премию государство – он пополняется быстрее и более популярен у населения. Ежегодно из бюджета на счета вкладчиков Отбасы банк при достаточности накоплений начисляют 20%.
Популярное ЖСБ с Отбасы банком охватывает треть экономически активного населения страны. Предварительное накопление позволяет Отбасы банку отслеживать финансовое качество и выбирать наиболее платежеспособных клиентов. По этой причине его кредитный портфель имеет почти нулевую просрочку.
Дотируемое бюджетом ЖСБ создало государственную монополию и неравные условия на ипотечном рынке. Частным банкам не под силу тягаться с финансовыми возможностями государства. В совокупности с вознаграждением банка и начисленной премией государства годовая эффективная ставка (ГЭСВ) по депозитам в Отбасы банке достигает 14%, а кредитные ставки – от 3,6% до 4,4% ГЭСВ. Коммерческие банки платят за привлечение депозитов больше, ГЭСВ по депозитам составляет 18–20%, поэтому их ипотека дороже – под 20–25% годовых.
Читайте также
Снизить нельзя оставить
В прошлом году Нацбанк попытался административно снизить ГЭСВ по жилищным кредитам от коммерческих банков. Предельный уровень ставки по ипотеке планировали снизить с 25 до 20%. Но реализовать эти планы помешали два фактора: высокая инфляция и базовая ставка.
Снижение предельной ГЭСВ в условиях высокой стоимости денег сделало бы ипотечные программы просто нерентабельными. Ничего удивительного, что коммерческие банки предпочли поставить выдачу жилищных кредитов на паузу, лишь бы не оставаться в минусе, выдавая их по ставке в 20%. Чтобы не оставлять казахстанцев вообще без коммерческой ипотеки, Нацбанк и АРРФР предпочли отложить снижение ГЭСВ.
Пока что предельная ставка в 25% сохранена до 1 июля 2026-го, обеспечивая компромисс между доступностью ипотеки и устойчивостью банковского сектора. Банкиры с нетерпением ждут начала второго полугодия, ведь Нацбанк обещал смягчить денежно-кредитную политику при условии снижения инфляционного фона.
С начала года инфляция снижается, однако не так быстро и не так качественно, как хотелось бы. Она остается на двузначном уровне, а инфляционное давление в экономике сохраняется. Государственные программы остаются для ипотечных заемщиков единственным вариантом доступного обслуживания ипотечного займа. При сохранении высокой базовой ставки и без увеличения госпрограмм ипотечный рынок будет сокращаться.
Смена приоритетов
До 2026 года бюджет безропотно дотировал вклады ЖСБ, упирая на социальную сторону поддержки. Недорогая ипотека позволяет решать жилищную проблему и дает драйвер развитию жилого строительства – важного фактора роста экономики.
Однако правительство больше не тянет полное субсидирование Отбасы банка и хочет уйти из дотаций ЖСБ. Министр финансов Мади Такиев заявил, что финансирование премии будет осуществляться из собственных средств Отбасы банка. Тем самым снизится нагрузка на бюджет, но для вкладчиков ничего не изменится: это те же госсредства, заверил чиновник.
Впрочем, для самого банка ситуация изменится кардинально. Его бизнес-модель должна будет включать собственные источники выплаты госпремии. Конечно, банку хватит годовой прибыли для субсидирования половины премии, если такое решение будет принято. По итогам 2024 года банк выплатил акционеру НИХ "Байтерек" дивиденды в размере 100 млрд тенге из чистой прибыли в 121 млрд тенге (80% чистой прибыли). Для сравнения, в 2023 году на дивиденды направили 44,3 млрд тенге из 147,5 млрд чистой прибыли (30%).
Как видно, в 2024 году чистая прибыль Отбасы банка снизилась, а дивиденды выросли, однако не покрыли затраты бюджета на государственную премию. Неаудированные финансовые итоги 2025 года показывают чистую прибыль в размере 127,5 млрд тенге. Решение о дивидендах акционер банка примет в апреле-мае. По закону, годовое общее собрание акционеров должно быть проведено в течение пяти месяцев после окончания финансового года, т. е. до 31 мая. Но банк уже отчитался, что 2,5 млн клиентов получили в 2025 году от государства 124,4 млрд тенге госпремии на вклады.
Если Отбасы банк станет выплачивать дотации из собственной прибыли, можно забыть про его успех на IPO. Инвесторы рассматривают банк как бесперебойную кэш-машину: госкомпанию, монополиста, который в силу статуса привлекает деньги дешевле других банков, начисляет на депозиты бюджетные деньги и дает ипотеку под низкие проценты. Такая бизнес-модель автоматически привлекает в банк клиентов и позволяет сохранять эффективность на долгие годы. Отбасы банк – классическая дивидендная история, которая сильно ужмется, если банк будет тратить часть прибыли на премию по вкладам.
Удочку дали, а где же рыба?
С января 2026 года регулятор расширил систему ЖСБ, допустив в нее коммерческие банки. Но и у банков остается открытым вопрос, где взять средства на премию. Именно он стал камнем преткновения и затормозил реальный выход банков на этот рынок.
Коммерческие банки осторожно комментируют свои планы по ЖСБ: "считаем, анализируем, думаем" – основное содержание их ответов. Любопытно, что БВУ сами активно просились на рынок жилстройсбережений, но на деле не смогли быстро влиться в эту систему. Создается впечатление, что реформа ЖСБ не была четко продуманной и просчитанной. Банки получили входной билет, но не знают, стоит ли вообще им пользоваться.
Фактически БВУ располагают средствами, чтобы платить премию по ЖСБ. Прибыль банков ежегодно растет, хотя и немного сбросила темпы. Привлекательности ЖСБ добавляет высокий спрос на собственную недвижимость, хорошие темпы строительства и право пользоваться пенсионными накоплениями для улучшения жилищных условий. К тому же банковская конкуренция усиливается, а ЖСБ – долгосрочный нишевой сегмент. Однако крупные банки являются листинговыми компаниями и дивидендными историями для миноритариев. Любой неосторожное решение обрушит рыночную капитализацию публичных банков. В идеале затраты на премию по ЖСБ должны входить в операционные расходы банка (можно, например, ужаться по чистой процентной марже, зарабатывая на большой массе клиентов).
Субсидия для населения
Премия, которую государство платит держателям депозитов в Отбасы банке, – по сути, скрытая субсидия для населения, чтобы в стране была дешевая ипотека, считает экономист Галим Хусаинов.
"Как работает рыночная модель жилстройсбербанка? Люди накапливают в банке депозиты, но ставка по ним достаточно низкая, так как является базой фондирования для ипотеки. За счет низкой ставки банки дают и низкую ипотечную ставку. Альтернатива – депозит коммерческого банка, где ставка выше. Чтобы не возник арбитраж, государство покрывает банку разницу в виде госпремии. Но у государства ограниченный ресурс, и оно не может дать всем банкам аналогичный механизм", – рассуждает Хусаинов.
Коммерческие банки смогут конкурировать с Отбасы, когда снизится базовая ставка, полагает экономист.
"Если базовая ставка упадет до приемлемого уровня, то госпремия не будет влиять на ставку, и она не будет нужна. Я думаю, что в перспективе вопрос нужно ставить не о том, чтобы всем выплачивать госпремию, а о снижении базовой ставки до низких уровней и отказа от госпремии после этого. Потому что механизм ЖСБ предполагает накопление, а не субсидирование. Модель ЖСБ используют в Германии, и ее скопировали для Казахстана. Но в Германии субсидии никто не платит на госпремию. Механизм используют для того, чтобы у банков появилось долгосрочное фондирование, и они могли выдавать ипотеку. Мы должны идти похожим принципом – отказываться от госпремии и уходить в нормальное ипотечное рыночное кредитование", – резюмирует Галим Хусаинов.
Спустя два месяца после того, как начал действовать новый закон о банках, расширяющий круг участников ЖСБ, ситуация в системе остается максимально неясной. В идеале реформа ЖСБ должна была привести к появлению реальной конкуренции и росту позиций коммерческих банков. Государство сокращает поддержку Отбасы банка, его потенциальные клиенты, выходящие на рынок ЖСБ, получают возможность выбора. Но это в теории.
На практике этого пока не происходит. Правительство заявило о выходе с рынка, Отбасы банк не определился с источником госпремии, а коммерческие БВУ только думают, нужна ли им вообще эта история. И не факт, что они придут к положительному решению.
