Как НДС для застройщиков изменил рынок жилья в Алматы
Впервые новостройки стоят дороже вторичного жилья
Новостройки в Алматы впервые сравнялись по цене с вторичным жильём, а по ряду проектов уже обогнали его. Это слом многолетнего тренда, считает эксперт по недвижимости Диляра Сейтнурова, сообщает NBK.
"Исторически первичка в южной столице стоила дешевле вторички. Сейчас картина перевернулась. По данным агрегаторов, средняя цена квадратного метра в новостройках Алматы в мае достигла 934 979 тенге, а на вторичном рынке в апреле составляла 798 950 тенге", – заявила она.
Сейтнурова связывает перелом с введением НДС для застройщиков. С 1 января 2026 года девелоперы платят НДС по ставке 16% вместо прежнего нулевого. Освобождение сохранили только для домов, строительство которых началось или завершилось до этой даты.
"По моим расчётам, налоговая нагрузка в новостройке Алматы составляет 144–160 тысяч тенге на квадратный метр. Это около 20% от цены готового продукта", – подсчитала эксперт.
Застройщики обещали, что налог не ляжет на покупателя. На практике большинство пересмотрели прайсы ещё до нового года, а некоторые планомерно повышали цены уже в 2025-м. В эконом- и комфорт-классе налог переложили на покупателя почти полностью. Крупные застройщики с высокой рентабельностью и проектами бизнес- и премиум-класса поглотили часть нагрузки за счёт маржи.
Цифры подтверждают скачок. В январе 2026 года новостройки в Алматы подорожали на 4,2% за один месяц. Это самый резкий рост как минимум с сентября 2023 года. Годовой прирост с января 2025-го по январь 2026-го составил 23%, а к маю достиг 27,2%.
При этом, по словам Сейтнуровой, НДС пока не заработал в полную силу. Сейчас рынок "вычерпывает" переходный фонд – квартиры в домах, строительство которых начали до 2026 года. Когда этот запас закончится, налог ударит по ценам ещё сильнее.
"К осени 2026 года безналогового первичного жилья в продаже почти не останется. Лоты 2024–2025 годов уходят с пометкой "цена ниже рынка", а новые очереди тех же проектов выставляют с прибавкой 10–15%. Мой консервативный расчёт: +15–20% к нынешним ценам в эконом- и комфорт-классе к четвёртому кварталу", – прогнозирует эксперт.
В полную силу НДС начнёт давить на рынок в 2027–2028 годах, когда дома из новых проектов (с котлованом, сваями и коробкой) массово выйдут в продажу.
Ранее мы писали, что рынок жилья в Казахстане продолжает остывать. В мае число сделок купли-продажи упало на 10,5% за год. Новостройки при этом дорожают, а вторичка дешевеет. Аналитики объясняют расхождение дорогими стройматериалами, налоговыми изменениями и падением спроса из-за высоких ставок по кредитам.
