При нынешних темпах Алматы будет укреплять сейсмоопасные дома больше 60 лет
Снос приносит инвестору новые квадратные метры, а усиление нет. Эксперт объясняет, почему опасные дома в Алматы укрепляют так медленно.
В плане развития Алматы на 2026–2030 годы заложен экспресс-скрининг около 200 тыс. объектов, каждому из которых присвоят сейсмопаспорт. Но что будет с домами, которые признают несейсмостойкими, и кто заплатит за их укрепление? На эти вопросы ответила эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова.
По ее словам, масштаб проблемы уже известен по двум прошлым этапам сейсмоаудита. На первом, в 2017–2018 годах, несейсмостойкими признали 3 101 объект, в том числе 2 538 многоэтажек, на втором, в 2023–2024 годах, еще 51 жилой дом. Южная часть города находится в десятибалльной зоне, северная в девятибалльной, а значительная часть жилья построена по давно пересмотренным нормам. Кирпичное заполнение в высотках запретили только в 2010 году.
Укрепить можно далеко не все. Лучше всего, по оценке эксперта, усиление работает на кирпичных и каменных домах 1950–1960-х годов с крепким конструктивом. Если же просел фундамент, конструкции исчерпали ресурс или в доме много незаконных перепланировок с вмешательством в несущие стены, такие дома, считает Сейтнурова, нужно сносить.
В 2019 году КазНИИСА оценивал усиление типовой двухподъездной пятиэтажки в 80–90 млн тенге. С учетом роста цен, по прикидке эксперта, сегодня это 130–180 млн тенге, или 65–90 тыс. тенге за квадратный метр. Для сравнения, на расселение 4,2 тыс. ветхих и аварийных домов по стране нужно около 3,2 трлн тенге, примерно 760 млн тенге на дом. Сейтнурова оговаривается, что напрямую сравнивать эти цифры нельзя, но они показывают, почему альтернативу сносу стоит просчитывать.
Почему же сносят, а не укрепляют? Ответ, по мнению эксперта, в бизнес-модели. При реновации инвестор строит дом выше прежнего и продает дополнительные метры. «Усиление не создает ни одного нового квадратного метра. Продавать нечего, возвращать вложения не из чего, поэтому частного инвестора в такой схеме нет. Остается бюджет, в котором усиление жилья конкурирует со школами и больницами и проигрывает им», объясняет Сейтнурова.
Денег при этом не хватает ни у кого. Накоплений на капремонт в типовом доме едва хватает на кровлю и лифт, а с каждой из 40 квартир пришлось бы собрать больше 3 млн тенге. Бюджет города на сейсмобезопасность на 2025–2027 годы составляет 14 млрд тенге, и даже целиком его хватило бы примерно на сотню домов из более чем двух тысяч. Выходом эксперт считает возвратное финансирование под гарантию города, при котором подрядчику платят сразу, а собственники возвращают деньги в течение 10–15 лет с адресной поддержкой для малообеспеченных.
Сроки в официальных планах Сейтнурову не убеждают. План повышения сейсмостойкости до 2035 года предусматривает усиление 51 дома, ровно столько признали опасными на втором этапе аудита. План развития до 2030 года обещает укрепить не менее 200 домов, то есть по 40 в год, и при таком темпе на дома первого этапа уйдет больше 60 лет. По стране похожая картина. При темпе 224 сноса в год на обновление 4,2 тыс. аварийных домов понадобится почти 19 лет вместо обещанных к 2029 году.
Эксперт предлагает три изменения. Скрининг должен заканчиваться решением с конкретной сметой и сроком, а не паспортом в папке. Сейсмопаспорт нужно сделать открытым и обязательным при сделках, чтобы рынок начал различать усиленное и неусиленное жилье. А для усиления существующих домов нужны отдельный норматив и сметная база, иначе каждый проект приходится считать почти с нуля. «Усиление не дает ленточки, нового жилого комплекса и красивой фотографии для отчета. Но результат у этой работы есть, дом стоит, люди в нем живут», заключает Сейтнурова.
