Покупать квартиру или ждать? Почему жильё не дешевеет, хотя спрос падает

Покупать квартиру сейчас или подождать, пока рынок остынет и цены пойдут вниз? Но устройство рынка в 2026 году сложнее, чем предполагает сам вопрос. Спрос не падает по прямой линии — весной он проседал, а в июне неожиданно вырос — ипотека остаётся дорогой, стройка не замедляется, а цены продолжают расти вне зависимости от того, куда качнулся спрос в конкретном месяце. NBK попытался разобраться, что выгоднее для тех, кому нужна квартира.

Цены: инерция без обвала

По данным Бюро национальной статистики (БНС) и аналитического центра Halyk Finance, в июне 2026 года новое жильё в Казахстане подорожало на 14 % год к году, вторичное — на 10,4 %, аренда благоустроенного жилья — на 13,4 %. Средний метр новостройки обходится в 617,6 тыс. тенге, вторичного жилья — в 629,7 тыс. тенге, аренды — в 5062 тенге. Годовой рост цен на вторичку лишь немного превысил инфляцию, которая в мае составила 10,3% — то есть вторичный рынок в целом просто следует за общей инфляцией, а не растёт сверх неё.

Помесячная динамика говорит скорее об ускорении, чем о развороте: в июне новостройки подорожали на 0,7 % к маю против 0,2 % месяцем ранее, вторичка — на 0,6 %.

Быстрее всего в июне дорожало жильё в Павлодаре (+2,5 % м/м) и Кокшетау (+2,2 % м/м) на первичном рынке; на вторичном — в Караганде (+2,5 %), Кокшетау (+2,3 %) и Семее (+2,2 %), тогда как в Конаеве и Усть-Каменогорске цены на новостройки, наоборот, снизились.

В годовом выражении новостройки быстрее всего дорожают в Астане (+19,4 %) и Актобе (+18,4 %), вторичка — в Кокшетау (+14,3 %), Талдыкоргане (+13,3 %) и Астане (+13,2 %). Аренда бьет рекорды в Павлодаре (+38,9 % год к году) и Петропавловске (+35,2 %) — региональная картина здесь заметно более пёстрая, чем в среднем по стране.

Спрос: не прямая линия вниз

Спрос на жильё в 2026 году не столько падает, сколько раскачивается. В мае в Казахстане зарегистрировали 30 420 сделок купли-продажи — на 13,5 % меньше, чем в апреле, и на 10,5 % меньше, чем в мае 2025 года; за январь-май сделок было на 5,8 % меньше, чем годом ранее.

Хуже всего дела обстояли в Алматы: минус 31,2 % сделок к маю прошлого года. Но уже в июне картина развернулась: число сделок купли-продажи выросло до 39 тыс. — сразу на 28,4 % больше, чем в мае, и на 17,4 % больше, чем в июне 2025 года. Три четверти сделок (75,4 %) пришлось на многоквартирные дома, при этом сделки по частным строениям выросли за месяц ещё сильнее — на 36,7 %.

Больше всего сделок традиционно заключается в Алматы (17,5 % от всех по стране) и Астане (16,5 %), меньше всего — в области Улытау (0,9 %). Однокомнатные квартиры остаются самым ходовым форматом — 11,3 тыс. сделок из общего числа.

Такой резкий разворот не отменяет майское охлаждение, но означает, что снижение спроса в этом году идёт рывками, а не по прямой линии вниз. При этом доля сделок с привлечением кредита в первом квартале снизилась с 65,2 % год назад до 51,6 % — казахстанцы либо дольше копят на первоначальный взнос, либо чаще расплачиваются наличными или разовыми изъятиями из пенсионных накоплений, которые обеспечили жилищным сделкам 134,6 млрд тенге в I квартале, по данным Ассоциации финансистов Казахстана (АФК).

Почему цены держатся, хотя спрос шатается

У этой картины есть логичное объяснение, говорит эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства и недвижимости Диляра Сейтнурова: цены на жильё двигает не совокупный спрос, а узкий сегмент сделок, которые продолжают проходить, — покупки по льготным программам, за наличные и инвестиционные сделки в ликвидных локациях.

«Меньше людей покупают, но те, кто покупает, платят больше за квадратный метр», — формулирует она.

Со стороны предложения, по её словам, добавляет давления повышение НДС на первичное жильё до 16 % с января 2026 года — застройщики закладывают возросшие издержки в цену, и именно это, а не всплеск спроса, объясняет июньский рост цен на новостройки на 14 % год к году. А вторичный рынок остаётся структурно негибким: собственник квартиры не обязан снижать цену при падении спроса — он может просто снять объект с продажи и подождать. Предложение не подстраивается под спрос, поэтому и цена держится.

Ипотечный рынок усиливает эту инерцию. По обзору АФК, в первом квартале 2026 года доля льготных программ в новых ипотечных выдачах выросла до 85,1 % с 73,9 % годом ранее, а весь прирост кредитования обеспечил «Отбасы банк» — плюс 54,3 % год к году, до 347,5 млрд тенге, тогда как рыночная ипотека банков второго уровня сократилась на 53,6 %.

Сейтнурова называет это не диверсификацией рынка, а его сужением до одного канала: если бюджет льготных программ перестанет расширяться такими темпами, альтернативы просто не будет. По её прогнозу, это не обвал, а заморозка на первичке в среднем сегменте, куда идёт основная масса льготных заёмщиков, и медленное снижение на вторичке, которая с господдержкой напрямую не связана.

Опору рынку худо-бедно оказывает и денежно-кредитная политика: 5 июня 2026 года Нацбанк впервые с октября 2025 года снизил базовую ставку — с 18 % до 17 %, воспользовавшись замедлением инфляции до 10,3 %.

Решение оказалось резче, чем ожидал рынок. До коммерческой ипотеки, которая сейчас держится в диапазоне 22–25 % годовых, эффект от снижения базовой ставки доходит с задержкой в несколько месяцев — банк закладывает в конечную ставку премию за риск и стоимость фондирования. Реалистичный горизонт заметного удешевления ипотеки, по оценке Сейтнуровой, — конец 2026-го или начало 2027 года, и то при условии, что снижение продолжится последовательно.

1 июля министр промышленности и строительства Ерсайын Нагаспаев повысил официальный план ввода жилья на 2026 год до 20 млн кв. м — выше мартовского ориентира в 18,5 млн кв. м и почти на уровне рекордных 20,1 млн кв. м, введённых в 2025 году.

С 1 июля вступил в силу новый Строительный кодекс: каждому жилому комплексу присваивается уникальный цифровой идентификатор, минимальный гарантийный срок расширен до пяти лет, а на несущие конструкции, кровлю и фасад — до 10 лет, введена обязательная оценка сейсмических рисков. Это удорожает проекты для застройщиков и подкрепляет тезис Сейтнуровой: рост цен на новостройки в этом году определяют издержки, а не спрос.

Ещё один фактор со стороны спроса — пенсионные накопления. Как отмечает Halyk Finance, повышение порогов минимальной достаточности накоплений в ЕНПФ замедляет темпы изъятий средств на жильё, ограничивая один из каналов финансирования покупок на первичном рынке. Сейтнурова видит здесь и более узкий эффект: доступ к пенсионным изъятиям, которые раньше шли в основном на бюджетные и среднего уровня квартиры на вторичке — 25–45 млн тенге в Алматы, — резко сузился именно в этом сегменте, тогда как премиальной вторички это не касается вовсе.

Прогноз на второе полугодие

«У нас нет массового вторичного рынка с гибким ценообразованием. Владелец квартиры не обязан снижать цену при падении спроса — он просто снимает объект с продажи и ждёт», — объясняет Диляра Сейтнурова.

Она прогнозирует на вторую половину 2026 года разнонаправленную динамику по сегментам. Новостройки продолжат дорожать, но медленнее, чем в первом полугодии, — на 8–12 % год к году к концу года с постепенным замедлением к декабрю: эффект от повышения НДС постепенно сойдёт на нет, а дальнейший рост будет определяться уже не налогом, а сокращением предложения из-за более строгой экспертизы по новому Строительному кодексу.

На вторичке возможна стагнация или лёгкая просадка в бюджетном и среднем сегменте — именно там, где раньше были сосредоточены основные пенсионные изъятия, — тогда как премиальная вторичка останется нечувствительна ни к ипотеке, ни к пенсионным деньгам.

Если коротко резюмировать прогноз эксперта: обвала цен не будет, потому что нет ни массового предложения на вторичке, ни давления со стороны продавцов. Но и роста, как в 2025 году, тоже не будет — рынок входит в фазу вялого движения, где решает не общий спрос, а то, кто именно покупает и на какие деньги.

Кому покупать, а кому ждать?

Из всего этого не следует ни всеобщий призыв покупать, ни всеобщий призыв ждать. Покупка сейчас оправдана, если квартира нужна для жизни, а не как инвестиция; если доход стабилен, есть первоначальный взнос и понятная ставка — в идеале доступ к программам «Отбасы банка», — а ежемесячный платёж не превращает семью в заложника на 20 лет. Ждать разумно, если покупка инвестиционная, доход нестабилен, а единственный доступный вариант — коммерческая ипотека под 22–25% годовых: при такой ставке главный риск не в том, чтобы пропустить дно, а в том, чтобы купить слишком дорогой объект с неподъёмным платежом.

Лучшее окно сейчас — не ожидание обвала, а торг: особенно на вторичке, в объектах с долгой экспозицией, квартирах без ремонта и у продавцов, которым деньги нужны быстро. Рынок жилья Казахстана образца 2026 года не рушится — он просто перестал двигаться по прямой линии: спрос качается от месяца к месяцу, а цены остаются едва ли не единственной переменной, которая в этом году ведёт себя предсказуемо: то есть продолжает расти.