Ипотека, пороги ЕНПФ и НДС на новостройки: три реформы, которые не случились

За январь-июль 2026 года в Казахстане заключили на 2,6 % меньше сделок купли-продажи жилья, чем годом ранее, а новостройки за это время подорожали на 14,6 %. Обычно эту комбинацию объясняют тремя регуляторными решениями: снижением потолка ставки по ипотеке, ужесточением порогов ЕНПФ и введением НДС на новостройки. Проверка по первоисточникам показывает: ни один из трёх факторов не работает так, как принято думать, а один из них попросту не действует.

Что показывают цифры

По данным Бюро национальной статистики, за январь-июль 2026 года сделок купли-продажи жилья было на 2,6 % меньше, чем за тот же период годом раньше. Падение при этом неравномерное — где-то рынок даже подрос, где-то просел на треть, и это больше похоже на локальные причины, чем на единый национальный шок.

Одновременно новое жильё за год подорожало на 14,6 %, вторичное — на 9,5 %. То есть число сделок падает, а темп подорожания новостроек — нет. Именно это сочетание и нуждается в объяснении.

Потолок ставки в 20 %, которого не существует

Снижение предельной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке с 25 % до 20 % анонсировали ещё в середине 2025 года. С тех пор его переносили трижды: сначала на 1 ноября 2025-го, затем на 1 июля 2026-го, а совместным постановлением АРРФР и Нацбанка от 30 июня 2026 года — на 1 января 2027 года.

Это значит, что весь период, за который сравниваются сделки (январь-июль 2025-го и 2026-го), потолок ГЭСВ оставался неизменным — 25 % для всех ипотечных жилищных займов, без разбивки по размеру первоначального взноса. Дифференциация — 20 % при займе не более 70 % стоимости жилья и 25 % при займе выше этого порога — начнёт действовать только с 1 января 2027 года.

Поскольку ставка не менялась ни в 2025, ни в 2026 году, она структурно не может объяснить ни падение числа сделок в отчётном периоде, ни его отсутствие: это константа по обе стороны сравнения, а не новая переменная.

Пороги ЕНПФ: сработали не в апреле и не сработали вовсе

В апреле 2026 года обсуждалась лишь новая методика расчёта порогов минимальной достаточности (ПМД) — сумм, которые должны оставаться на пенсионном счёте, чтобы разрешить изъятие излишка на жильё. Сама методика была утверждена постановлением правительства № 422 от 21 мая 2026 года, а Единый накопительный пенсионный фонд опубликовал новые, существенно повышенные пороги в первых числах июня — то есть на полтора-два месяца позже, чем указано в исходном брифе.

После повышения порогов (с 5 по 10 июня 2026 года) доступ к остатку накоплений сверх порога сохранили немногим более 30 тысяч вкладчиков по всей стране. Это единственный из трёх факторов, который реально ограничивает предложение денег на рынке жилья в отчётном периоде — и то не с апреля, а с июня.

Масштаб ужесточения ощутимый: например, для 30-летнего вкладчика порог вырос почти до 9,75 млн тенге, а для 50-летнего — до 17,6 млн.

При этом Ляззат Ибрагимова, председатель правления «Отбасы банка», через который проходит основной объём льготного ипотечного кредитования в стране, на брифинге в правительстве в августе заявила, что заметного эффекта на приток средств это не дало:

«Увеличение порогов пенсионных накоплений сильно не повлияло на притоки „Отбасы банка“. Они в этом году больше на 20 %, чем в прошлом году, уже достигли 800 миллиардов тенге с начала года. В июле-августе тоже в среднем темпе, и увеличение ипотечных заявок мы видим даже в конце августа».

Ибрагимова связала августовский рост заявок с отдельным сезонным эффектом: семьи, годами копившие на первоначальный взнос, активизируются перед началом учебного года, когда дети уезжают учиться в крупные города. Число отказов по заявкам, по её словам, тоже не изменилось: скоринг ориентируется на кредитную историю заёмщика, а не на факт использования пенсионных накоплений.

НДС, который физически не может быть в сегодняшней цене

С 1 января 2026 года новый Налоговый кодекс РК ввёл НДС по ставке 16 % в сфере жилой недвижимости, но с важной оговоркой. По общему правилу (п. 1 ст. 396 НК РК) реализация жилого здания освобождена от НДС — без привязки к цене сделки и к тому, кто продавец: физлицо, продающее свою квартиру, или юрлицо, реализующее, например, залоговую недвижимость, оказавшуюся на балансе. Версия, что налог платят только застройщики, продающие юрлицам, а не физлицам, при проверке не подтвердилась: критерий в законе — не статус покупателя, а то, когда начато строительство объекта.

Из этого общего освобождения выведены именно новостройки, и здесь есть важный нюанс: ст. 476 НК РК освобождает от НДС реализацию жилого здания, строительство которого начато и (или) введено в эксплуатацию до 1 января 2026 года, но льгота закреплена не за объектом, а за лицом. Она распространяется исключительно на застройщика, который сам осуществлял (осуществляет) строительство. Компания, покупающая готовые квартиры для перепродажи, не получает эту льготу автоматически только потому, что дом сдан до 2026 года: право переходит к первому продавцу и не наследуется дальше по цепочке перепродаж.

Практически это означает: если строительство начато после 1 января 2026 года, застройщик платит НДС при реализации новостройки в любом случае. Если начато раньше, от НДС освобождена именно продажа застройщиком как создателем объекта; всё, что происходит на рынке дальше, — обычная перепродажа жилья между гражданами. И она выходит за рамки этой нормы уже по другой причине: НДС облагает оборот только у плательщиков НДС, а рядовой продавец собственной квартиры им, как правило, не является.

Полный цикл строительства многоквартирного дома — от начала работ до ввода в эксплуатацию — занимает не менее года. Это означает, что квартиры в проектах, заложенных после 1 января 2026 года и подпадающих под НДС, физически не могут выйти на рынок раньше 2027 года. НДС в принципе не мог быть фактором, вздувшим цены на 14,6 % за год, который в основном пришёлся на объекты, освобождённые от налога, разве что как эффект ожиданий, если застройщики уже сейчас закладывают будущий налог в цену непроданных очередей текущих проектов.

Что тогда объясняют цифры

Если вынести за скобки все три названных фактора — ставка не менялась, НДС ещё не в цене, а пороги ЕНПФ, по словам крупнейшего оператора рынка, спрос не подкосили, — остаются более прозаичные объяснения.

Базовая ставка Национального банка весь первый квартал и большую часть второго держалась на уровне 18 % и была снижена до 17 % лишь 5 июня 2026 года. Это удерживает стоимость фондирования банков высокой и делает рыночную (нельготную) ипотеку дорогой независимо от дискуссии о потолке ГЭСВ — сам потолок в 25 % всё это время оставался значительно выше того, что банки могли предложить экономически осмысленно.

Резкая региональная неоднородность падения — от –34 % в Мангистауской области до двузначного роста в Шымкенте и на западе страны за один месяц — говорит не в пользу единого национального регуляторного шока, а скорее в пользу локальных факторов: доступности льготных программ, миграции и точечного предложения новостроек.

Опережающий рост цен на новостройки во многом объясняется каналом, не связанным ни с одним из трёх регуляторных факторов, — себестоимостью строительства. По данным Бюро национальной статистики, стоимость стройки с начала 2026 года заметно обогнала общую инфляцию. Сильнее всего давление ощущается на цементе — материале, который входит практически во все этапы стройки.

И дело не в импорте: Казахстан почти полностью обеспечивает себя цементом сам, и в последние годы отрасль скорее вытесняла импорт, чем наращивала зависимость от него. Давление на цену идёт со стороны спроса: строительная активность, прежде всего жилищная, растёт быстрее, чем успевает расширяться производство.

Расхождение особенно заметно по регионам: например, в Кызылординской области, по данным Бюро национальной статистики, мешок цемента (50 кг) подорожал примерно с 1,7 тыс. тенге год назад до 7 тыс. тенге, тогда как в большинстве других регионов рост оставался умеренным.

«Если ранее стоимость цемента составляла за тонну М400, М350 около 33–34 тысяч тенге, то сейчас — около 50 тысяч тенге за тонну, то есть за полгода подорожание на 50 %. Конечно, это автоматически влияет на все последующие цепочки производства», — сказал в интервью Informburo.kz Вячеслав Лазарев, заместитель председателя президиума Союза строителей РК.

Но рост себестоимости объясняет не весь скачок цен на жильё. По оценке опрошенных Informburo.kz экспертов, рост цен, оправданный подорожанием стройматериалов, — это 10–15 % с начала года. Часть застройщиков подняла цены сильнее, на 30–40 %, то есть больше, чем требовали издержки.

Дальше, впрочем, маржу вряд ли получится наращивать. Эксперт по недвижимости Александр Пак ожидает обратного эффекта: по мере удорожания материалов застройщикам придется её сокращать- с нынешних, по его оценке, около 40 %, до 15–20 %, поскольку платёжеспособность покупателей не безгранична.

Что в итоге

Ни один из трёх официально названных факторов сейчас не работает так, как о нём говорят. Потолок ставки не снижали — его снова отложили. НДС на новостройки существует на бумаге, но квартир с этим налогом на рынке физически ещё нет. А ужесточение порогов ЕНПФ, судя по словам крупнейшего ипотечного банка страны, спрос не остановило.

Ипотека остаётся дорогой не из-за потолка ставки, а потому что дорогое фондирование у банков: базовая ставка снижалась медленно и остаётся высокой. А новостройки дорожают не из-за налога и не из-за пенсионных ограничений, а потому что дорожает сама стройка — и часть застройщиков этим пользуется.

Настоящая проверка всех трёх реформ — впереди, в 2027 году, когда потолок ставки должен наконец измениться, а первые новостройки с НДС в цене дойдут до покупателя.